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東京都から市町村別の人口予測が公表されました。

タイトル通り、先日東京都から市町村別の人口予測が公表されました。
 

が、公式の表では以下の通り分かりにくいことこの上ないので、

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2015年の人口を100として2040年までの人口予測をグラフ化してみました。 

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結果は下の通り、千代田区の圧勝で、なんと現在約6万人の人口が2040年には10万人近くまで増加する見込みとのことです。

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今までも都心3区(千代田区、中央区、港区)が物件を買うべき立地ということはよく分かっていましたが、このグラフを見てしまうと千代田区一択という気がしますね。

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マンションの買い時を知る方法

1生に1回の大きな買い物であるマンション、できればベストタイミングで購入したいですよね。

実はイエシルというサイトを使えば気になる物件の価格の推移を知ることができます。

中古マンションの購入・売却ならIESHIL(イエシル)

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高級マンションの価格の推移を見てみよう!

まずはパークコート赤坂ザ・タワーの価格推移を見てみましょう。

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2012年を底に上昇傾向が続いており、2015年がピーク、現在はわずかに下落というところでしょうか。3LDKで約1億2,000万円という庶民にはとても買えない物件でもおおむね景気に比例しているようですね。また、23区平均の物件に比べて上昇幅も下落幅も大きいという特徴が見て取れます。

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パークコート六本木ヒルトップもおおむね同じ動きをしています。

最後にもっと高級な元麻布ヒルズを見てみましょう。

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2002年からの長い推移を見ると、リーマンショック前にぐっと上昇してやはり2012年に底打ちしているようです。

2017年1月現在、2015年よりわずかに下落しているとは言え、どうやら今は買い時ではないようです。

一方、不況になったときにパークコート赤坂ザ・タワーを購入すれば、4年住んでもなお3,000万円近い売却益を得られるというのははげみになりますね。

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気になる物件-(仮称)東京ベイトリプルタワープロジェクト

初めて取り上げる具体的な物件は住友不動産が有明で展開する(仮称)東京ベイトリプルタワープロジェクトです。

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公式ホームページより

これからオリンピックを迎えてますます発展する有明地域のフラッグシップマンションで、同地域にはこのトリプルタワーの他にホテル、会議場、ホール、ショッピングセンター等が出来る予定となっています。

以下の記事で書いた、再開発がスタートする駅に近い超大規模マンションという条件にずばり該当しますから、価格次第では真剣に購入を検討すべき物件だと考えています。

今回資料請求したところ、パンフレットが届きましたので気になるところをピックアップしてみると、
・ゆりかもめ「有明」徒歩3分
・りんかい線「国際展示場」歩4分

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と駅近、また近くに小学校・テニスの森公園、東京ビッグサイトなど施設も充実しています。

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また、私は参加しませんが1月中に事前説明会が開催されるようなのでtwitterやブログで参加された方のコメントを見るのが楽しみです。

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気になる価格は…

まだ公式発表はありませんのでなんともいえませんが、著名な方の予想は
のらえもんさんは初値で坪325-335、そのうちじりじり上げていく


マンションマニアさんは坪単価330万円 

となっており、だいたい坪単価330万円前後に落ち着きそうです。

私の場合、あくまで資産性重視ですから予想より割安な坪単価300万円程度で販売されるようなら真剣に購入を検討しようと思っています。

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日経平均と中古マンション価格の関係

景気の変動とマンション価格には景気が良くなればマンション価格が上昇し、景気が悪くなればマンション価格は下落するという分かりやすい関係があります。

景気の善し悪しを見るには様々な指標がありますが、今回は特に高額のマンションへの影響が大きいと思われる日経平均(終値)と東京カンティ社が発表している中古マンション価格との推移をまとめてみました。

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改めて感じたことは3点です。

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1点目は予想通り株価は変動が激しく、マンション価格は変動が少ないということです。

株価の底値は2008年11月の8,512円、高値は2015年7月の2万585円と2.4倍の差がある一方、マンション価格は2004年1月の3,328万円から2016年9月の5,364万円と1.6倍しか差がありません。流動性が全く違いますから当たり前と言えば当たり前ですが、やはり株式投資はハイリスクハイリターンだなとあらためて思いました。

※グラフの軸によって変化率の見た目は大きく変わりますので詳しくはデータをご覧ください。

2点目はこちらも予想通りで、株価が先行してその後に中古マンションの価格が変化しているということです。

リーマンショックのときの動きを見ると、株価は2008年1月頃からえげつない落ち込み方をしていてマンション価格はそれにつられるように2008年夏頃から落ち込みが激しくなっています。株価の暴落を確認してからマンションを探し始め半年後に契約くらいのスケジュールでちょうど良いくらいかもしれません。

3点目は意外な結果で中古マンション価格はリーマンショック期に大きな落ち込みがありつつも、リーマンショック前の価格には戻りそうも無いということです。世界的に都市中心部は土地の高騰が続いているようですので、基本的にはマンションは早めに買うべきなのかもしれません。

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気になるtweetまとめ

twitterをしていると、不動産関係でも気になるtweetが流れてくることがあるのでこの記事でまとめておきます。

それにしても千代田区の人口増のスピードは日本の話とは思えないくらい急激ですね。

概論

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不動産投資


売却

その他

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気になる政策動向-1  タワーマンションの増税について

取得価格に対して相続税が安く済み以前から富裕層の間で節税策として人気のあったタワーマンションの高層階について、2017年1月2日以降に完成する20階建て以上の高層マンションについては高層階の固定資産税を引き上げる方向でほぼ決まったようです。

報道によると、中間の階では現在の税率から変更せず、階が1階上がるごとに約0.25%増税し、1階下がるごとに約0.25%減税するとのこと。

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朝日新聞ホームページより

また、相続税についても2018年を目処に同様の対応を検討しているようです。

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売れ行き・価格に影響は?

タワーマンションの高層階を購入するのは富裕層ばかりですから、現金で保有するより不動産を保持している方が相続税が安くなるという大きな枠組みが変更されない限り、影響はそれほど大きくないでしょう。それよりも株価・政策金利・為替の動向などが注目されます。特に1億円以上する高額物件は外国人購入者の比率が高く、為替の影響は大きいでしょうね。

 

まとめ

 今回は階によって税金を定めるというルールにしたようですが、周囲に高い建物がない物件の場合低層階でも景色が良い部屋があるはずですから、そういった部屋を狙っていくのが良いのかもしれませんね。

なお、本筋とは関係ありませんが、2017年1月1日以前に契約されたタワーマンションは対象外というのは随分不自然な気がします。例えば自動車を購入した後に自動車保有税が引き上げられることはよくあることで、法改正前に購入したからといって対象外にはならないはずです。

今回の税改正に関わった官僚、もしくは政治家、有識者の方に該当者が多かったのではないかと勘ぐってしまいます。

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どのエリアでマンションを探すべきか-4 羽田空港新飛行ルート

1~3では出来る限りポジティブな要素をあげてきましたが、マンション選びには当然ネガティブな要素も考慮しなければいけません。

例えば、私が最近気になっているニュースの1つとして、利用者数増加に伴う羽田空港の新飛行ルートがどの当たりを飛ぶのかという問題があります。

国土交通省が示している案では以下のように図示しています。

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国土交通省ホームページより

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当然空港に近づくほど飛行機の高度も低く、騒音レベルが大きくなるでしょうから羽田空港に近い港区、品川区で物件を探す際にはこの直線状に近くないか調べる必要がありそうです。

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