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週刊ダイヤモンド2017年2月4日号、上げ下げマンション大調査を読みました。

約2ヵ月ぶりの更新となりますが、今回は週刊ダイヤモンドのマンション特集を取り上げます。

全体的には、価格上昇に実需層がついてこれず都心のマンションの販売状況が悪化しているというトーンでした。湾岸地域でも家族でゆったり暮らせるマンションだと7,000〜9,000万円くらいしますからね。。世帯年収1,000万円では厳しいでしょうし、今すぐ買いたい人には辛い時代です。

週刊ダイヤモンド 2017年2/4号 [雑誌]
ダイヤモンド社 (2017-01-30)

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今は買い時か否か

データで見ても東京23区の70㎡あたりの中古マンション価格は直近ボトムの2012年7月には3,922万円だったのに対し、今年1月には5,317万円となっており約35%も値上がりしています。率直に言えば、今は買い時ではないということでしょう。

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どの地域のマンションを買うべきか

これは以下の表を見ていただければ一目瞭然で、リーマンショック前のミニバブル期に購入した物件でもほとんど赤字になっていない港区、中央区、千代田区、渋谷区、目黒区で買うべきですね。更に絞れば港区、中央区、千代田区といったところでしょうか。

 
伝統的な住宅街は苦戦?

また、2000〜2015年に竣工された主なマンションの騰落率が掲載されていましたが、プラウド松濤が▲42.2%、パークハウス浜田山一丁目が▲33.6%、プラウド芦屋が▲24.3%と伝統的な住宅地はが交通アクセスの悪さがあだとなったのか?資産価値が下がった物件が多いなという印象を受けました。

 
最後にまとめて掲載されていた地域別の中古物件上昇率も興味深いです。湾岸地域を中心に都心では多くの物件が購入時より価格が上昇しているようです。ただし、これは05~15年に販売された物件を2017年の今売りに出したらどうかというデータで、中には当然リーマンショックで販売価格が大幅に下落した物件も含まれているわけですから今後もこのように都心では購入したときと同じかそれ以上の値段で売れると考えて購入すると痛い目にあいますので要注意です。
 
全体的に資料集として保存しておく価値がある上、おすすめの新築マンション等も掲載されていますから今すぐ~今後2,3年くらいのスパンで住宅の購入を検討されている方にはお薦めできる特集でした。

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マンションの買い時を知る方法

1生に1回の大きな買い物であるマンション、できればベストタイミングで購入したいですよね。

実はイエシルというサイトを使えば気になる物件の価格の推移を知ることができます。

中古マンションの購入・売却ならIESHIL(イエシル)

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高級マンションの価格の推移を見てみよう!

まずはパークコート赤坂ザ・タワーの価格推移を見てみましょう。

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2012年を底に上昇傾向が続いており、2015年がピーク、現在はわずかに下落というところでしょうか。3LDKで約1億2,000万円という庶民にはとても買えない物件でもおおむね景気に比例しているようですね。また、23区平均の物件に比べて上昇幅も下落幅も大きいという特徴が見て取れます。

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パークコート六本木ヒルトップもおおむね同じ動きをしています。

最後にもっと高級な元麻布ヒルズを見てみましょう。

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2002年からの長い推移を見ると、リーマンショック前にぐっと上昇してやはり2012年に底打ちしているようです。

2017年1月現在、2015年よりわずかに下落しているとは言え、どうやら今は買い時ではないようです。

一方、不況になったときにパークコート赤坂ザ・タワーを購入すれば、4年住んでもなお3,000万円近い売却益を得られるというのははげみになりますね。

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気になる物件-(仮称)東京ベイトリプルタワープロジェクト

個別物件

初めて取り上げる具体的な物件は住友不動産が有明で展開する(仮称)東京ベイトリプルタワープロジェクトです。

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公式ホームページより

これからオリンピックを迎えてますます発展する有明地域のフラッグシップマンションで、同地域にはこのトリプルタワーの他にホテル、会議場、ホール、ショッピングセンター等が出来る予定となっています。

以下の記事で書いた、再開発がスタートする駅に近い超大規模マンションという条件にずばり該当しますから、価格次第では真剣に購入を検討すべき物件だと考えています。

今回資料請求したところ、パンフレットが届きましたので気になるところをピックアップしてみると、
・ゆりかもめ「有明」徒歩3分
・りんかい線「国際展示場」歩4分

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と駅近、また近くに小学校・テニスの森公園、東京ビッグサイトなど施設も充実しています。

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また、私は参加しませんが1月中に事前説明会が開催されるようなのでtwitterやブログで参加された方のコメントを見るのが楽しみです。

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気になる価格は…

まだ公式発表はありませんのでなんともいえませんが、著名な方の予想は
のらえもんさんは初値で坪325-335、そのうちじりじり上げていく


マンションマニアさんは坪単価330万円 

となっており、だいたい坪単価330万円前後に落ち着きそうです。

私の場合、あくまで資産性重視ですから予想より割安な坪単価300万円程度で販売されるようなら真剣に購入を検討しようと思っています。

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日経平均と中古マンション価格の関係

景気の変動とマンション価格には景気が良くなればマンション価格が上昇し、景気が悪くなればマンション価格は下落するという分かりやすい関係があります。

景気の善し悪しを見るには様々な指標がありますが、今回は特に高額のマンションへの影響が大きいと思われる日経平均(終値)と東京カンティ社が発表している中古マンション価格との推移をまとめてみました。

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改めて感じたことは3点です。

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1点目は予想通り株価は変動が激しく、マンション価格は変動が少ないということです。

株価の底値は2008年11月の8,512円、高値は2015年7月の2万585円と2.4倍の差がある一方、マンション価格は2004年1月の3,328万円から2016年9月の5,364万円と1.6倍しか差がありません。流動性が全く違いますから当たり前と言えば当たり前ですが、やはり株式投資はハイリスクハイリターンだなとあらためて思いました。

※グラフの軸によって変化率の見た目は大きく変わりますので詳しくはデータをご覧ください。

2点目はこちらも予想通りで、株価が先行してその後に中古マンションの価格が変化しているということです。

リーマンショックのときの動きを見ると、株価は2008年1月頃からえげつない落ち込み方をしていてマンション価格はそれにつられるように2008年夏頃から落ち込みが激しくなっています。株価の暴落を確認してからマンションを探し始め半年後に契約くらいのスケジュールでちょうど良いくらいかもしれません。

3点目は意外な結果で中古マンション価格はリーマンショック期に大きな落ち込みがありつつも、リーマンショック前の価格には戻りそうも無いということです。世界的に都市中心部は土地の高騰が続いているようですので、基本的にはマンションは早めに買うべきなのかもしれません。

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気になるtweetまとめ

twitterをしていると、不動産関係でも気になるtweetが流れてくることがあるのでこの記事でまとめておきます。

それにしても千代田区の人口増のスピードは日本の話とは思えないくらい急激ですね。

概論

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不動産投資


その他

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気になる政策動向-1  タワーマンションの増税について

政策

取得価格に対して相続税が安く済み以前から富裕層の間で節税策として人気のあったタワーマンションの高層階について、2017年1月2日以降に完成する20階建て以上の高層マンションについては高層階の固定資産税を引き上げる方向でほぼ決まったようです。

報道によると、中間の階では現在の税率から変更せず、階が1階上がるごとに約0.25%増税し、1階下がるごとに約0.25%減税するとのこと。

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朝日新聞ホームページより

また、相続税についても2018年を目処に同様の対応を検討しているようです。

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売れ行き・価格に影響は?

タワーマンションの高層階を購入するのは富裕層ばかりですから、現金で保有するより不動産を保持している方が相続税が安くなるという大きな枠組みが変更されない限り、影響はそれほど大きくないでしょう。それよりも株価・政策金利・為替の動向などが注目されます。特に1億円以上する高額物件は外国人購入者の比率が高く、為替の影響は大きいでしょうね。

 

まとめ

 今回は階によって税金を定めるというルールにしたようですが、周囲に高い建物がない物件の場合低層階でも景色が良い部屋があるはずですから、そういった部屋を狙っていくのが良いのかもしれませんね。

なお、本筋とは関係ありませんが、2017年1月1日以前に契約されたタワーマンションは対象外というのは随分不自然な気がします。例えば自動車を購入した後に自動車保有税が引き上げられることはよくあることで、法改正前に購入したからといって対象外にはならないはずです。

今回の税改正に関わった官僚、もしくは政治家、有識者の方に該当者が多かったのではないかと勘ぐってしまいます。

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どのエリアでマンションを探すべきか-4 羽田空港新飛行ルート

1~3では出来る限りポジティブな要素をあげてきましたが、マンション選びには当然ネガティブな要素も考慮しなければいけません。

例えば、私が最近気になっているニュースの1つとして、利用者数増加に伴う羽田空港の新飛行ルートがどの当たりを飛ぶのかという問題があります。

国土交通省が示している案では以下のように図示しています。

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国土交通省ホームページより

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当然空港に近づくほど飛行機の高度も低く、騒音レベルが大きくなるでしょうから羽田空港に近い港区、品川区で物件を探す際にはこの直線状に近くないか調べる必要がありそうです。

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