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どのエリアでマンションを探すべきか-3 長期人口予測

不動産価格も一般の商品同様、需要と供給のバランスによって価格が決まりますから、出来る限り将来に渡って需要のある地域、すなわち人口増が見込める地域でマンションを購入したいものです。

人口予測は国土地理院, 国土交通省が作成した将来人口予測マップという素晴らしいwebサービスで確認できますので、今回はこちらを参照してみることにします。

将来人口予測マップ

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地図上で赤い部分が2050年時点で現在より人口が増える地域青い部分が2050年時点で現在より人口が減少する地域です。

全国ほぼ全てが青く表示されることに絶望しますが、人口減少が続く日本ですから当然といえば当然です。

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幸いにも東京都内には赤く表示される地域も多く、
港区
江東区
中央区
江戸川区
荒川区
などが該当するようです。

より範囲を絞り込むのであれば、前の記事で書いた特定都市再生緊急整備地域にも該当する 
港区
江東区
中央区
辺りのマンションが無難ということでしょうか。

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どのエリアでマンションを探すべきか-2 マンションPERを参考に

前の記事で紹介した“特定都市再生緊急整備地域”はほぼ確実に発展すると思いますが、現状の価格が高すぎては売却するときの足かせとなりますので、値段がそこそこ抑えられていることも重要なポイントとなります。

とはいえオリンピックバブルもあってマンション価格が高騰している今日、都内でそんな地域を探すのは簡単ではありません。

だからこそそういった地域を探すのが重要なのですが、今回はマンションPERなる指標を参考に探してみることにします。

マンションPERとは
その駅で分譲されたマンション価格を「現在の評価額」、もし貸した場合に得られる月額の賃料を「現在の収益力」と考えて、「マンション価格が月額賃料の何年分に相当するか」を算出したもの
とのこと。

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上位の中で特に気になったのは第1位の虎ノ門駅第3位の品川シーサイド駅でしょうか。前者は再開発が期待されて、後者は割安感が評価されての順位とのこと。できれば前者のような立地のマンションを購入したいところです。

残念がら前の記事で取り上げた特定都市再生緊急整備地域には重なっていませんが、どちらも注目すべき駅だといえるようです。

より重要なのは首都圏全体のPER

 出所元によれば、2016年の首都圏マンションPERは28.66ということで、2002年の調査開始以来最も低い数値だったということです。

過去の数値は入手できていませんが、少なくともリーマンショック前のプチバブル時よりも価格高騰が進んでいるようで、今すぐマンションを購入するのはタイミングが悪いようです。

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どのエリアでマンションを探すべきか-1 特定都市再生緊急整備地域

株取引では国策に売りなしという格言が有名ですが、同じことはマンションを購入する際にも言えるのではないでしょうか。つまり、国が重点的に整備している地域の物件に大暴落はないだろうということです。

国土交通省では緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として、政令で指定する地域として都市再生緊急整備地域を定めており、現在全国で59地域が指定されています。

更にその中でも都市の国際競争力の強化を図る上で特に有効な地域として政令で指定する地域が特定都市再生緊急整備地域で全国でわずか13地域が指定されています。

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これを東京都という括りで見てみると、
東京都心・臨海地域
品川駅・田町駅周辺地域
新宿駅周辺地域
渋谷駅周辺地域
池袋駅周辺地域
が指定されているようです。すでに発展している地域ばかりな気もしますが。。

このうち、住居として適しているのは
東京都心・臨海地域
品川駅・田町駅周辺地域
くらいでしょうか。

※新宿駅周辺も良いとは思いますが、いわゆる大手企業は大手町付近に本社がありますので通勤に時間がかることから除外しました。

地図が示されていますので転載するとこんな感じ。

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内閣府地方創生推進事務局ホームページより 

http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/

東京都心・臨海地域は少し広すぎる気もしますが、最近マンションが増えている地域でもありますし、このあたりでマンションを購入したいものです。
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大まかな戦略について

2020年頃までに最初のマンションを銀行ローンで購入する。都内、駅近、1DKで4,000~6,000万円程度を想定。

2030年頃:
・引き続きマンション価格が高騰していれば1件目のマンションを売却。2件目として都内、駅近、2DKor3LDKで6,000~8,000万円程度を物件を購入。
・マンション価格が値下がりしていれば売却せずに上記の2件目をフラット35で購入。1件目は賃貸へ回す。

ポイントは
・約10年のスパンでマンションを移り住む
・1件目の物件を銀行ローンで借りていれば、2件目もフラット35のローンを借りることが出来る
・駅近、できれば駅直結のマンションの資産価値は値下がりしにくいはず
などの点でしょうか。

上のプランは30歳までには結婚していて35歳くらいまでには子供もいるだろうということを前提としたプランですので、プライベートの事情によっては大幅に予定変更される可能性もありますね汗

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はじめに

20代のサラリーマンがいつか来るであろうマンション購入に備えて、収集した情報をメモするブログです。めぼしい物件情報・金利動向・税制動向などを中心に週に1度程度の更新を想定しています。

ブログを始めた2016年時点では
・東京都23区内
・資産性
・駅近
このあたりの要素を重視しているはず…です。笑 

個人的には2017年の終わり頃に購入したいなと考えているので、2017年中頃にリーマンショック級の大不況が来てマンション価格が劇的に下がってくれれば嬉しいのですが。。
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